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Le BRS, une nouvelle manière de devenir propriétaire

Le Bail réel solidaire (BRS) permet de dissocier le bâti du foncier et de devenir propriétaire d’un logement à moindre coût, dans une logique d’accession sociale. Rennes Métropole fait partie des territoires pilotes qui ont expérimenté ce dispositif, avec le concours de Coop de Construction.

Le point avec Honoré Puil, vice-président de Rennes Métropole en charge du logement.    

BRS  : ce nouveau sigle commence à faire parler de lui dans la métropole rennaise. Le Bail réel solidaire correspond en effet à une nouvelle manière d’accéder à la propriété, en dissociant le bâti du foncier. Le principe est simple mais original  : l’acquéreur, sélectionné en fonction de ses ressources, n’est propriétaire que de son logement, et non pas du terrain sur lequel est édifié l’immeuble. C’est en effet un Office foncier solidaire (OFS) qui achète le foncier pour une durée minimum de 99 ans. « À Rennes, l’association Foncier Solidaire Rennes Métropole a été créée en juillet 2018 dans ce but, et c’est aujourd’hui le premier OFS de France en volume, avec près de 600 logements en cours de construction dans ce cadre », rappelle son président, Honoré Puil, également vice-président de Rennes Métropole chargé du logement. Les premières commercialisations de logements en BRS sont attendues avant l’été dans les huit communes éligibles de l’agglomération rennaise  : Betton, Bruz, Cesson-Sévigné, Chantepie, Pacé, Rennes, Saint-Grégoire et Saint-Jacques-de-la-Lande.  


Honoré Puil - Crédit photo Arnaud Loubry Rennes ville et Métropole.

Action de long terme

Actionnaire de l’OFS en tant que coopérative aux côtés d’autres bailleurs sociaux, Coop de Construction commercialise actuellement deux programmes en BRS à Rennes, dans le quartier Plaisance et à Baud-Chardonnet (programme Topaze). À Plaisance, Coop de Construction est associée avec Prob’immo, qui en tant que promoteur privé, n’a pas accès au BRS. À Baud Chardonnet, l’opération a été portée en copromotion avec Soreim. Dans les deux cas, ce partenariat entre un acteur coopératif et un promoteur privé permet ainsi d’introduire de la mixité sociale dans les programmes, dans la durée. Cette dimension de long terme est essentielle pour bien mesurer la portée du dispositif. 

Dispositif protecteur

« Le propriétaire ne peut revendre son bien qu’à un nouvel acquéreur relevant également des critères d’accession sociale, à un tarif fixé à l’avance » souligne Honoré Puil. Ainsi, le logement en BRS a l’assurance de rester, et pour longtemps, dans le giron du logement social, ce qui n’est pas le cas avec la location-accession classique qui, elle, n’interdit pas la revente sur le marché privé. « J’ai coutume de dire que ce dispositif, c’est ceinture et bretelles pour l’acquéreur  ! » résume en souriant Honoré Puil. Le prix à la revente étant fixé à l’avance, dès l’acquisition, il n’y a pas de spéculation possible, mais le propriétaire est assuré de retrouver son capital, éventuellement majoré en cas de travaux d’embellissement. Et en cas d’impossibilité – purement théorique à ce stade -  de trouver un acquéreur répondant à ces critères stricts, le propriétaire peut mettre l’OFS en demeure de lui racheter son bien au prix fixé dans le contrat. « Il s’agit d’un dispositif extrêmement protecteur pour le ménage acquéreur », résume l’élu.  

Pérennité des aides publiques

En tant que nouveau président de l’association nationale Office foncier France qui regroupe la cinquantaine d’OFS de l’Hexagone, Honoré Puil est également soucieux de la pérennité des aides publiques au logement, dans la durée. « Le BRS permet cette traçabilité », assure-t-il, chaque euro investi par la collectivité dans l’office foncier contribuant durablement au maintien d’un habitat à vocation sociale sur le territoire, en particulier dans les secteurs en tension.  

Parc de logements disponibles

Autre point fort, qui prendra sa pleine mesure au fur et à mesure du déploiement  : la création d’un parc de logements en accession sociale immédiatement disponible pour les ménages qui doivent se loger rapidement. Auparavant, il fallait attendre qu’un programme neuf se construise, et ce délai pouvait durer plusieurs années. L’objectif, dans la métropole rennaise, vise à disposer de 3.000 à 5.000 logements en accession sociale à la propriété dans les dix ans, avec un parc d’occasion suffisamment important pour répondre rapidement à la demande, afin de fluidifier le marché.  



Prix de vente attractifs

Le tout, évidemment, à prix très attractifs  : à biens comparables, le BRS permet d’afficher des prix de ventes inférieurs de moitié aux prix du marché libre. C’est le cas par exemple pour le programme Plaisance de Coop de Construction, dans le quartier Saint-Martin à Rennes  : les appartements en BRS y sont proposés à 2.055 euros le mètre carré, contre plus de 5.000 euros le mètre carré pour les lots libres. Fort de tous ces avantages, le Bail réel solidaire semble promis à un bel avenir. « Nous avions au départ quelques appréhensions, admet pourtant Honoré Puil. Nous nous demandions comment les Bretons, traditionnellement très attachés à la propriété, allaient réagir face à ce dispositif. En réalité, il n’y a eu aucune réticence ». Et déjà de nouveaux projets sont en réflexion  : le BRS pourrait s’étendre à de nouvelles communes de l’agglomération rennaise, et l’OFS n’exclut pas un jour de porter les travaux de réhabilitation des copropriétés.

Le programme Topaze commercialisé à Rennes Baud-Chardonnet bénéficie du dispositif BRS

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