En 2026, l’investissement locatif évolue avec l’arrivée du dispositif Jeanbrun. Ce nouveau statut de bailleur privé permet de réduire sa fiscalité tout en investissant dans le logement, afin de répondre à la forte demande de locations.
Chez COOP DE CONSTRUCTION, acteur de l’économie sociale et solidaire, nous vous expliquons comment ce dispositif permet de transformer vos impôts en logements utiles et d’agir face à un marché locatif sous tension.
1. Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun remplace le célèbre Pinel. Sa grande différence ? Il ne s'agit plus d'une réduction d'impôt "one-shot", mais d'un système d'amortissement. Concrètement, vous déduisez chaque année une partie du prix de votre logement de vos revenus imposables. C'est un mécanisme "comptable" qui permet, dans de nombreux cas, de ne payer aucun impôt sur vos revenus fonciers pendant toute la durée de l'engagement.
2. Comment ça marche ? (Les 3 piliers)
Pour bénéficier de cet avantage, trois conditions simples doivent être réunies :
Le type de bien : Un logement neuf (ou ancien avec 30% de travaux de rénovation) situé dans un immeuble collectif.
L'engagement : Vous vous engagez à louer le bien nu (non meublé) en tant que résidence principale pendant 9 ans.
La solidarité : Les loyers sont plafonnés. C'est ici que votre investissement devient utile : plus vous choisissez un loyer modéré, plus votre avantage fiscal augmente.
3. Les avantages fiscaux : Plus c'est solidaire, plus vous gagnez
Le taux d'amortissement annuel (calculé sur 80% de la valeur du bien) varie selon l'effort social consenti :
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Type de loyer |
Taux d'amortissement / an |
Plafond annuel déductible |
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Intermédiaire |
3,5 % |
8 000 € |
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Social |
4,5 % |
10 000 € |
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Très Social |
5,5 % |
12 000 € |
4. Comment la coop de construction peut vous accompagner ?
En tant que promoteur coopératif majeur et historique de l'économie sociale et solidaire en Ille-et-Vilaine, nous concevons des résidences qui répondent aux enjeux de demain :
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Performance énergétique : Nos logements visent le DPE A ou B, garantissant de faibles charges pour vos locataires, une qualité et un confort de vie au quotidien, et une valeur patrimoniale pérenne.
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Utilité sociale : En optant pour les plafonds de loyers "Sociaux" ou "Très Sociaux", vous permettez à des foyers modestes ou modérés de se loger dignement, à des prix qui correspondent à leurs revenus. En choisissant Coop de Construction, vous participez ainsi à un projet d’utilité sociale plus global.
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Sérénité : Un accompagnement personnalisé et privilégié avec notre équipe commerciale, pour optimiser votre investissement, et vous orienter au mieux dans votre choix.
En résumé : Les enjeux
Investir en "Jeanbrun", c'est choisir la stabilité. Vous ne cherchez pas un "coup fiscal" éphémère, mais vous construisez un patrimoine solide tout en jouant un rôle actif dans la cohésion sociale de votre territoire.
Cas pratique : Votre investissement avec le dispositif Jeanbrun
Prenons l'exemple de Mme Martin, qui souhaite investir dans un T2 neuf de 45 m² à RENNES.
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Prix d'acquisition : 200 000 € (frais de notaire inclus).
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Choix de loyer : Elle opte pour le plafond "Social" (loyer modéré pour aider une famille locale).
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Taux d'amortissement : 4,5 % par an (selon le barème Jeanbrun 2026).
1. Le calcul de la déduction fiscale
Le dispositif permet d'amortir 80 % de la valeur du bien.
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Base de calcul : 200 000€ x 0.80 = 160 000€
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Déduction annuelle : 160 000€ x 4.5% = 7200€ / an
2. L'impact sur vos impôts
Chaque année, pendant 9 ans, Mme Martin retire 7 200 € de ses revenus imposables.
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Si ses loyers encaissés sont de 6 000 € / an : Elle déduit ses 7 200 € d'amortissement. Résultat ? Elle affiche un "déficit foncier". Elle ne paie aucun impôt sur ses loyers et peut même réduire son imposition sur son salaire global de 1 200 €.
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Gain fiscal total (pour une tranche d'imposition à 30 %) : Sur 9 ans, Mme Martin aura économisé environ 20 000 € d'impôts directs, tout en se constituant un patrimoine immobilier.
3. Ce que cela change pour le locataire
Grâce au choix de Mme Martin, un locataire (par exemple un jeune travailleur ou un parent solo) bénéficiera d'un loyer environ 15 % à 20 % en dessous des prix du marché libre, dans un logement neuf et ultra-performant énergétiquement.
Ce qu'il faut retenir
L'avantage Jeanbrun n'est pas un simple "cadeau fiscal", c'est une rémunération de votre engagement social. Plus vous aidez à loger ceux qui en ont besoin, plus l'État réduit votre base imposable.
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