Bail réel solidaire : avantages et inconvénients
Créé en 2015 par la loi Macron et officiellement lancé en 2017, le bail réel solidaire (BRS) connaît un engouement croissant auprès des collectivités locales. 950 logements ont été ainsi lancés en 2022 et 11 500 sont actuellement en programmation. Le bail réel solidaire a pour objectif de rendre l’accession à la propriété plus abordable, en dissociant le foncier du bâti. En pratique, l’acheteur ne devient donc propriétaire que des murs de son logement. Le terrain reste détenu par un OFS (Organisme de Foncier Solidaire). Mais quels sont les avantages et les inconvénients du BRS ? Réponse avec Coop de Construction, promoteur immobilier coopératif à Rennes Métropole.
Les avantages du bail réel solidaire
Ce dispositif permet d’alléger considérablement le coût d’achat d’un bien immobilier. En devenant uniquement propriétaires du bâti, les acheteurs économisent entre 20 et 40 % par rapport au prix du marché. En contrepartie, ils s’acquittent d’une redevance mensuelle (à titre de loyer) auprès de l’OFS concerné. Celle-ci reste toutefois peu élevée. Elle est fixée à seulement 0,15 € par mètre carré par mois dans la métropole de Rennes.
Autre atout du bail réel solidaire : ce dispositif est cumulable avec des prêts aidés comme le PTZ (prêt à taux zéro). Les acheteurs profitent également d’une TVA réduite à 5,5 % pour l’achat d’un logement neuf. Les bénéficiaires du BRS peuvent, par ailleurs, renouveler le bail, afin de préserver la valeur de leur bien sur le long terme.
Enfin, le bail réel solidaire offre une garantie de rachat. En cas de difficulté à trouver un acheteur, l’OFS accompagne les vendeurs dans leurs démarches. L’organisme rachète le logement si celui-ci n’est pas vendu dans un délai de 12 mois.
Les inconvénients du BRS
Malgré ses atouts, ce bail présente quelques inconvénients. Tout d’abord, les conditions d’éligibilité au BRS sont strictes. Les acheteurs doivent notamment respecter des plafonds de revenus, variables selon la zone géographique du bien.
D’autres restrictions s’ajoutent :
- Il est impossible d’accéder au BRS si l’on est déjà propriétaire d’un bien immobilier pour le BRS 1 et BRS 2.
- Au moins une personne du foyer doit travailler à proximité.
- Le bien doit servir de résidence principale. À noter, toutefois, qu’un décret du 17 juillet 2024 autorise la mise en location d’un bien acquis grâce au BRS, sauf mention contraire dans le bail signé avec l’OFS.
La revente en bail réel solidaire est également très réglementée. L’acheteur devra lui aussi remplir toutes les conditions du BRS. Le prix de cession est, par ailleurs, plafonné : il ne pourra pas dépasser le prix maximal au mètre carré fixé pour la zone du bien. Il est rare de réaliser une plus-value. En effet, seule l’inflation est prise en compte pour évaluer la valeur du bien. Le prix de revente est donc souvent très proche du prix d’achat initial.
Le BRS à Rennes : un dispositif très intéressant
Depuis 2018, le bail réel solidaire permet aux habitants de la métropole rennaise de devenir propriétaires d’une résidence principale. La préfecture d’Ille-et-Vilaine et sa périphérie se distinguent par un BRS particulièrement avantageux, avec :
- Une redevance modique à l’OFS, de l’ordre de 15 centimes du mètre carré par habitant et par mois.
- Une garantie de rachat à 100 %, sans décote selon le nombre d’années occupées, par l’OFS si vous ne trouvez pas d’acheteur.
- Quatre niveaux de BRS avec leurs propres critères d’éligibilité, accessibles aux primo-accédants ou aux acheteurs déjà propriétaires d’un bien.
Vous connaissez maintenant les avantages et les inconvénients du bail réel solidaire à Rennes. Pour bénéficier de ce dispositif et réaliser votre projet d’achat immobilier, contactez sans attendre les experts Coop de Construction.
